Ипотечные ценные бумаги являются более сложными инструментами, чем традиционные облигации с фиксированным доходом. Эмиссия ипотечных ценных бумаг связана с совершением операций с закладными. Большинство сделок по покупке недвижимости финансируются за счет заемных средств, полученных от финансовых институтов, таких как банки или компаниями ипотечного кредитования. Заемщики обязуются гасить задолженность по полученным ипотечным кредитам, осуществляя ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита. Однако большинство банков и компаний ипотечного кредитования предпочитают не держать у себя эти долговые обязательства до погашения. Вместо этого они продают обязательства своих заемщиков другим (правительственным и частным) учреждениям, которые оформляют эти обязательства в ценные бумаги (т.е. осуществляют секьюритизацию ипотечных кредитов), а затем продают их инвесторам.
Осуществляемые заемщиками ежемесячные выплаты в погашение долга по ипотечному кредиту поступают финансовым институтам, являющимся новыми владельцами ипотечных обязательств. Эти финансовые институты объединяют имеющиеся у них ипотечные обязательства в пулы и продают инвесторам основанные на этих пулах ипотечные ценные бумаги. Таким образом, ипотечный пул представляет собой пакет ипотечных кредитов. Сумма ежемесячных платежей по этим ипотечным кредитам (состоящая из процентных выплат и выплат в погашение части основной суммы долга) передается владельцу ипотечных ценных бумаг (за вычетом небольшой комиссии, обычно составляющей около 0,5%). Именно поэтому такие бумаги иногда называют передаточными. Ипотечные пулы имеют разные объемы и могут состоять как из нескольких единиц, так и из нескольких тысяч ипотечных кредитов. Как правило, выпуск ипотечных ценных бумаг осуществляется на основе пула кредитов общей стоимостью не менее 1 млн долл.
По ряду причин заемщики часто погашают ипотечные кредиты досрочно. Они продают приобретенную недвижимость, рефинансируют ипотечные обязательства в случае снижения процентных ставок или теряют недвижимость из-за пожара или стихийного бедствия, в результате которых погашение ипотечного кредита производится за счет страховки.
Следовательно, в случае досрочного погашения даже части объема ипотечного пула размер ежемесячных выплат заемщиков снижается, и, таким образом, выплаты, получаемые инвесторами, вложившими деньги в ипотечные ценные бумаги, не являются фиксированными (их размер может изменяться из месяца в месяц). К тому же нет определенности в отношении сроков полного погашения ипотечного пула. Нет у инвесторов и уверенности в сроках получения ежемесячных платежей. Предположим, ипотечные платежи должны производиться в первый день месяца. Однако, если заемщики задерживаются с выплатой по кредиту, это приводит к возникновению задержки платежей инвесторам по ипотечным ценным бумагам. Продолжительность такой задержки зависит от разновидности ипотечных ценных бумаг.
Каждая разновидность ипотечных ценных бумаг имеет свои особенности. Однако, несмотря на имеющиеся различия, следующие параметры ценных бумаг интересуют всех инвесторов:
На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от «Об ипотечных ценных бумагах». Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием, ипотечный сертификат участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги установлены ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 29 октября 2003 г. № 152-ФЗ.
Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные ФЗ № 152-ФЗ.
Сертификат участия - новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» сертификатов. Владелец сертификата является как бы собственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик (за вычетом вознаграждения управляющего).
Для большинства инвесторов ипотечные ценные бумаги в России привлекательны не доходностью, а ликвидностью и надежностью. Этот финансовый инструмент представляет интерес для тех, кто желает вложить свои средства для получения гарантированного дохода, например, страховым компаниям, пенсионным фондам и другим потенциальным инвесторам.
Первые ипотечные ценные бумаги были выпущены ОАО “Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека. Организатором выпуска этих ИЦБ стал Газпромбанк, который также взял на себя функции спецдепозитария и платежного агента. Позже рублевые облигации с ипотечным покрытием выпустило ОАО “АИЖК”.
В 2011 г. объем эмиссии ипотечных ценных бумаг составил 46 млрд руб.
Сделок секьюритизации ипотеки пока проведено не так много. Начиная с 2006 года по 2012 год, состоялось всего 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд руб. и 13 трансграничных сделок на сумму более 61 млрд руб. При этом АИЖК провело шесть сделок на сумму 59,2 млрд руб., ВТБ и ВТБ24 — шесть сделок на 45,3 млрд руб., ГПБ Ипотека — четыре сделки на сумму 22,8 млрд руб. У банка DeltaCredit состоялось две сделки на сумм 10,8 млрд руб., у банка «Юникредит» и «Возрождение» — по одной сделке на сумму в 5 млрд руб. и 4,1 млрд руб. соответственно.
| Ценные бумаги правительственных агентств | Корпоративные облигации |